Abrechnung vorbereiten

VEWA und ZEV Leitfaden

Leitfaden Eigenverbrauch von Energie Schweiz (Allgemeines, Rechtsformen, Kosten): https://www.energieschweiz.ch/gebaeude/eigenverbrauch/   

VEWA Model für Verbrauchsabhängige Energie- und Wasserkostenabrechnung: https://www.energieschweiz.ch/haushalt/warmwasser/ 

Mehrwertsteuer auf Energie- und Nebenkosten

Generelles zur Mehrwertsteuer

Die Vermietung von Immobilien und deren Nebenkosten sind in erster Linie im Schweizer Gesetz nicht der Mehrwertsteuer unterstellt und damit Mehrwertsteuer befreit.

Es gibt allerdings die Option der sogenannten Optierung einer Liegenschaft oder einer einzelnen Räumlichkeit, wobei diese sich freiwillig der Mehrwertsteuer unterstellt.

Steuer befreit sind alle Langzeit Vermietungen inkl. zugehörigen Parkplätzen.

Bei Vermietung von z.B. einzelnen Parkplätzen an Personen ausserhalb der Liegenschaft ist aber wiederum Mehrwertsteuerpflichtig ohne die Optierung anwenden zu müssen.

Gleiches gilt für Ferienhausvermietungen oder Hotelräumlichkeiten. Dabei gelten die Regeln der Eintragung der Nebenkosten nach Optierung.

Nicht optierte Einheit oder Liegenschaft (Nicht Mehrwertsteuerpflichtig)

Standard ist die nicht optierte Option der Vermietung. Dabei sind Mietzins und Nebenkosten steuerfrei.

Daher ist der Ausweis der Mehrwertsteuer auf der Rechnung für die jeweiligen Positionen nicht nötig.

Alle Positionen werden ausschliesslich der Bruttoform angegeben bzw. mit Mehrwertsteuer 0% hinterlegt (Kosten inkl. deren Mehrwertsteuer) und auf der Rechnung aufgeführt.

Optieren der Einheit oder Liegenschaft (Freiwillige Unterstellung der Mehrwertsteuer)

Beim Optieren unterstellt der Eigentümer die Räumlichkeit oder die ganze Liegenschaft freiwillig der Mehrwertsteuer und ist damit für die Aufwände und Erträge dieser Mehrwertsteuerpflichtig.

Damit ist der Mietzins sowie auch die Nebenkosten und Services im Zusammenhang mit dieser Einheit oder Liegenschaft Mehrwertsteuerpflichtig.

Die Nebenkosten werden entsprechend mit Netto erfasst und mit der jeweiligen Mehrwertsteueraufschlägen ausgewiesen und verrechnet.

Ein Mieter welcher Mehrwertsteuervorabzugsfähig ist, kann entsprechend den Vorabzug geltend machen (Gewerbe).

Hat der Mieter aber keine oder nur eingeschränkte Abzugsfähigkeiten, liegt der Mietzins deutlich höher als normal und kann dadurch uninteressant werden.

Dies gilt vor allem für Arztpraxen, private oder non-Profit Organisationen.

Die Entscheidung zur Optierung sollte früh aber auch bewusst getroffen werden und kann nicht jederzeit eingestellt werden.

Bei Optierung kann dafür die Vorsteuerabzüge für Dienstleistungen und Material als Vorsteuerabzug seitens Eigentümer geltend gemacht werden.

Erweiterte Informationen

Grundsätze der Mehrwertsteuer - Admin.ch